Home Conoscenza casa e ufficio Cosa dovresti considerare prima di acquistare una casa di nuova costruzione?

Cosa dovresti considerare prima di acquistare una casa di nuova costruzione?

Ho venduto la mia prima casa di nuova costruzione nel 1994 ed è stata la vendita di casa più semplice che abbia mai fatto. Tuttavia, in 26 anni, ho imparato MOLTO e le cose sono cambiate MOLTO. Quello che ho visto di più è quanto siano diventati esperti costruttori di case. Si sono fuse, hanno venduto migliaia di case e hanno accatastato il mazzo a loro favore. La frase non è mai stata così vera: attenzione dell'acquirente.

Quindi cosa è cambiato?

Ciò che è cambiato è il modo in cui funziona il sistema oggi: è molto sbilanciato a favore del costruttore. Ci sono modi per proteggerti di più e dovresti. È di questo che scriverò oggi.

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Rappresentanza venditore / costruttore

Ricorda sempre che l'agente del tratto di vendita lavora per il costruttore e solo per il costruttore, non per te. Non farti ingannare pensando che siano gentili perché vogliono aiutarti. Vogliono che tu compri la LORO casa. Il programma al giorno d'oggi prevede che gli agenti immobiliari portino i nostri clienti al tratto alla loro prima visita per ricevere un "compenso per il cercatore". Abbiamo chiesto di stare zitti, lasciare che l'agente di trattativa subentrasse e riscuotere uno stipendio quando la casa sarà completata. Sappi che ci sono alcuni agenti immobiliari che faranno tutto il possibile per proteggere te e il tuo investimento e non staranno zitti e staranno lontani.

Rappresentanza dell'acquirente

Puoi avere la rappresentanza dell'acquirente gratuita da un agente immobiliare SE vai con loro alla prima visita al volantino E SE non gli hai dato il tuo nome online. Se ti allontani da questo, chiedi se puoi guardare e portare il tuo agente immobiliare più tardi. Diranno sì o no. Ti suggeriamo di non guardare senza un agente immobiliare e di non dare loro il tuo nome o firmare nulla.

Prezzo

Non sei autorizzato a fare un'offerta e non puoi negoziare il prezzo. Il prezzo è in bianco e nero. Un costruttore pagherà per farti rappresentare da un agente immobiliare se hai seguito le loro regole non pubblicate, se non gli hai dato il tuo nome online. Pagherai la stessa cosa con o senza un agente immobiliare, quindi ottieni il meglio: possono essere gratuiti!

Nuovi contratti di costruzione

Con i costruttori che prendono coscienza delle scappatoie e vogliono che le cose vadano a loro favore, i contratti sono stati creati dai loro avvocati a loro favore. Alcuni costruttori hanno clausole BAD in cui mantengono denaro serio indipendentemente da ciò che accade, senza imprevisti. Altri ti fanno pagare per cose che non sono standard in Nevada ma ti fanno pensare che lo siano. Esistono anche “istituti di credito interni” eventualmente legati a incentivi. Sappi che ci sono molti soldi nei prestiti.

Esempio di una clausola BAD: c'è un costruttore di Las Vegas i cui contratti dicono che se non completi l'acquisto per qualsiasi motivo, manterranno pagati tutti i soldi sul serio e l'aggiornamento. Ciò significa: se hai aggiunto un bagno per $ 30,000, pagherai tutto o parte di tale importo in anticipo. Ti allontanerai da ogni centesimo se non puoi ottenere il prestito la prossima settimana, il mese prossimo o al termine. Scenario: COVID-19 non ti dà reddito per un mese e non sei più idoneo per l'importo del prestito e non puoi acquistare la casa. "Too Bad, So Sad" è la loro politica. E se il tuo coniuge muore? 4 mesi per costruire sono un tempo lungo con molte variabili. Abbiamo visto persone mettere più di $ 50,000 in contanti negli aggiornamenti prima della chiusura ... Non consigliamo quel costruttore.

Modifiche agli edifici di nuova costruzione

I codici di costruzione sono cambiati in meglio, per proteggere di più il consumatore. La responsabilità per i danni alla costruzione è cambiata, il che significa che addebitano ai subappaltatori quando i loro lavoratori danneggiano i materiali, se ne sono a conoscenza. Ciò che più mi preoccupa è la tecnologia dei prodotti da costruzione. Se non sei all'altezza dei materiali da costruzione attuali, dovrai leggerli, assumere un ispettore di nuova costruzione e / o assumere un agente immobiliare che ti protegge, pagato dal costruttore o meno. Leggi il nostro blog su Nuove ispezioni di costruzione.

Inquadratura Walk-Thru

Un walk-thru dell'inquadratura deve essere visto dagli acquirenti nei muri prima di mettere il muro a secco. Questo è il momento in cui è necessario verificare che OGNI opzione pre-cartongesso sia presente, come cablaggio, impianto idraulico e opzioni strutturali. Diversi costruttori lo fanno in modo diverso. Alcuni dicono semplicemente "Eccolo". Altri affrontano tutto con te. Il mio partner, marito agente immobiliare, ex ingegnere edile (PE, CE) che fa una passeggiata inquadratura per te e / o con te. Durante la passeggiata, verificherà ogni opzione per i nostri clienti, cercherà cattive connessioni di inquadratura, controllerà i tralicci per tagli o rotture e controllerà l'ortogonalità delle posizioni delle prese d'aria. Dopo la passeggiata, se vengono trovati errori, la maggior parte dei costruttori non cambierà le cose, anche se una spina che volevi non è lì, ti daranno credito.

Walk-Thru finale

Il passaggio finale e l'orientamento dell'acquirente: la novità è che è necessario un orientamento! Oggigiorno ci sono prodotti complicati nelle case. Questa passeggiata non dovrebbe riguardare il vedere quanto sono belle le cose o trovare posti dove ritoccare la vernice, ma spesso lo è. Questo è quando il costruttore spiega i sistemi e le caratteristiche della tua casa. Ciò che è cambiato è la tecnologia, che è un fattore importante in tutta la proprietà. La maggior parte delle persone non sa se le cose sono installate correttamente. Come fai a sapere se c'è un vetro della finestra rovesciato? Hai intenzione di cercare in soffitta le capriate rotte e verificare che l'isolamento sia al 100% lì? Che ne dici di cercare scossaline mancanti o tegole rotte? Credi sulla parola che va tutto bene, la casa sembra così bella!

Certificato di Occupazione

Un certificato di occupazione è il documento fornito dal dipartimento dell'edilizia in cui si afferma che il costruttore ha svolto il proprio lavoro, la loro lista di controllo è completa e l'acquirente può trasferirsi. Quello che è cambiato è che gli ispettori non controllano nuovamente la casa. Una volta che un elemento è stato spuntato, non viene più guardato. Vari subappaltatori possono danneggiare il lavoro di altri subappaltatori e non dirlo a nessuno. L'isolamento è verificato dal certificato fornito dall'azienda di isolamento. Nessuno guarda. Questi sono entrambi problemi comuni.

Garanzie

Una casa generalmente viene fornita con una garanzia completa della casa per un anno. L'invio di cartoline per copertura aggiuntiva e richiami è il tuo lavoro. Un costruttore può o non può dare una garanzia strutturale. Una richiesta di garanzia strutturale media è di oltre $ 40,000. Ciò che è cambiato è la durata della garanzia e la copertura o anche solo la commissione di darla.

Nuova costruzione: cosa fare per proteggersi

Vuoi qualcuno nella tua squadra che sia abbastanza informato da proteggerti. Un agente immobiliare non ti costa nulla, quindi perché non ottenere il miglior agente immobiliare gratuitamente? Tutto quello che devi fare è portarne uno con te durante la tua prima visita a un tratto di alloggi. Vuoi un agente immobiliare che fa di più che guidarti in diversi tratti di alloggi e stare seduto in silenzio durante la scrittura del tuo contratto. Ci sono migliaia di agenti immobiliari là fuori e non funzionano allo stesso modo. Vuoi un agente immobiliare ben pagato o un agente immobiliare che ne sa abbastanza per andare sul tuo sito web ogni settimana per controllare il tuo investimento? Vedi il nostro blog su Monitoraggio di nuove costruzioni.

Quello che suggeriamo è:

Trova un agente immobiliare con esperienza di costruzione. Ex appaltatori, ex ingegneri, ispettori, ecc. Sono i migliori. Se non ne trovi uno nella tua città chiamaci. Potremmo essere in grado di trovarne uno per te o potremmo conoscerne uno a seconda di dove ti trovi.
Trova un agente immobiliare esperto di nuove costruzioni che conosca i diversi costruttori. La protezione del contratto è molto importante. Tieni gli occhi ben aperti: sappi cosa stai firmando.
Non dare per scontato che solo perché chiami un "team immobiliare di nuove costruzioni" otterrai il tipo di esperienza che ti protegge. Una persona può essere un buon operatore di marketing online e la persona che ti mostra le case potrebbe essere più recente o un "agente di presentazione". Intervista e non accontentarti di meno, stai facendo un enorme investimento.
Avere sempre un file Ispezione della casa di nuova costruzione! Acquista il miglior ispettore. Gli ispettori della casa di rivendita non sono la stessa cosa di un ispettore della nuova costruzione. Questo è così importante che regaliamo a ogni cliente un'ispezione da parte del miglior ispettore della città. Trova il miglior agente immobiliare e usa la loro raccomandazione.
Non puoi fare nulla per le garanzie o gli ispettori edili. Devi solo essere consapevole. I vetri delle finestre invertiti ti costano migliaia in bollette di riscaldamento e raffreddamento. Sappi che quando vendi la tua casa l'acquirente avrà un ispettore. Se le cose vengono trovate oltre il periodo di garanzia, si arriva a pagare il conto e costerà MOLTO più di un controllo.

COMMENTO 1

  1. Grazie per il suggerimento che trovare l'agente immobiliare giusto aiuterebbe molto a rendere il mio acquisto di una casa molto più sicuro per le mie finanze. Ho pensato di entrare presto in investimenti immobiliari perché sto invecchiando un po 'e mi piacerebbe iniziare a fare investimenti che posso guadagnare quando andrò in pensione. Spero che l'attuale pandemia non stia influenzando molto il mercato immobiliare in questo momento.

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